Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.495.108, Tema 1.348 da Repercussão Geral. Por 8 votos a 2, a Corte reconheceu que a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na transferência de imóveis para integralização de capital social é incondicionada. Ela vale também para empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis. A decisão alcança diretamente holdings patrimoniais e familiares, imobiliárias, incorporadoras e loteadoras, e dá mais segurança a quem organiza o próprio patrimônio.
A controvérsia está no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal. O dispositivo afasta o ITBI em duas situações: quando bens são incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital, e quando a transmissão decorre de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. No final, ele ressalva os casos em que a atividade preponderante do adquirente seja a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil. Importante mecionar que muitos municípios aplicavam essa ressalva às duas situações sem distinção e negavam a imunidade sempre que a empresa que recebia o imóvel tinha atividade imobiliária. As holdings patrimoniais eram as mais atingidas, já que sua receita vem justamente da administração e da locação de bens próprios.
O caso que chegou ao STF envolvia uma empresa de administração de bens próprios. Ela contestava acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que havia autorizado a Prefeitura de Piracicaba a cobrar ITBI sobre um imóvel transferido para compor seu capital social, por causa da atividade imobiliária da sociedade. A contribuinte sustentou que a ressalva sobre a atividade preponderante vale apenas para as operações de reorganização societária, ou seja, fusão, incorporação, cisão e extinção, e não para a integralização de bens ao capital.
Dito isso, prevaleceu o voto do relator, Ministro Edson Fachin, acompanhado pelos Ministros André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cristiano Zanin, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes. Para o relator, a expressão “salvo se, nesses casos”, introduzida pela Constituição de 1988, limita a exceção às hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção. Por isso, a atividade imobiliária da empresa, sozinha, não justifica a cobrança do imposto na integralização de capital. Seguindo o parecer da Procuradoria-Geral da República, a Corte também concluiu que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional não foram recepcionados pela Constituição na parte em que condicionam a imunidade à ausência de atividade preponderantemente imobiliária. O voto destacou ainda a finalidade da imunidade: reduzir o custo de capitalização das empresas, facilitar a transferência de patrimônio dos sócios e estimular a livre iniciativa, inclusive na construção e na incorporação imobiliária. Ficaram vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Para eles, a expressão “nesses casos” abrangeria todas as hipóteses anteriores, inclusive a integralização, e a desoneração abriria espaço para planejamentos tributários capazes de esvaziar a arrecadação do imposto.
Segundo a divulgação do julgamento, a tese fixada foi esta: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no artigo 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária”. O julgamento encerra uma disputa de anos entre contribuintes e municípios e lê o texto constitucional de forma literal e sistemática. Como foi proferido sob repercussão geral, o entendimento tem força de precedente e passa a orientar casos semelhantes em todo o país. Durante o julgamento, o relator incluiu no voto a ressalva de que simulação ou fraude à lei para usar a imunidade indevidamente afasta o benefício. A redação definitiva desse ponto depende da publicação do acórdão.
Na prática, os efeitos são significativos. A integralização de imóveis ao capital de holdings dedicadas à administração, locação ou venda de bens próprios passa a ter fundamento seguro para a imunidade. Isso reduz o custo de planejamentos patrimoniais e sucessórios, inclusive no agronegócio, em que a terra concentra boa parte do patrimônio das famílias. Também perde fundamento a chamada “imunidade provisória”. Com base no artigo 37 do CTN, muitos municípios concediam a imunidade de forma condicionada: analisavam a receita da empresa nos três primeiros anos e cobravam o ITBI, com acréscimos, se mais da metade viesse da venda ou locação de imóveis. Sendo a imunidade incondicionada, essa verificação posterior deixa de se sustentar nas integralizações de capital.
Vale ressaltar, ainda, que o Poder Judiciário já vem aplicando o novo entendimento. Em 20 de outubro de 2026, a 4ª Vara da Fazenda Pública Municipal de Goiânia suspendeu, em mandado de segurança e em caráter provisório, uma decisão administrativa que negava a imunidade a uma holding familiar com base em seu objeto social e na alegada falta de finalidade empresarial. Segundo a decisão, o que define a atividade da empresa é sua fonte de renda, e não o objeto social ou o CNAE (Processo nº 5833030-15.2026.8.09.0051).
Por isso, quem recolheu ITBI em integralizações de capital nos últimos cinco anos, apenas por causa da atividade imobiliária da empresa, deve avaliar desde já o pedido de restituição, com base no artigo 168 do CTN. Vale reunir as guias de recolhimento, os contratos sociais e suas alterações, as matrículas dos imóveis, os pedidos de imunidade e as respostas das prefeituras. Nas operações em andamento, o mandado de segurança preventivo pode evitar o pagamento do imposto.
A imunidade, porém, tem limites. O STF mantém o entendimento do Tema 796: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. Se o imóvel for transferido por valor superior ao capital subscrito e a diferença for para reserva de capital, o excedente continua sujeito ao ITBI. Assim, o valor de integralização deve ser definido junto com o capital social, levando em conta também os reflexos no imposto de renda do sócio. Há ainda controvérsia sobre medir o excedente pelo valor de mercado, o que pode gerar cobrança sobre a diferença quando a integralização é feita pelo valor histórico, mais baixo.
De mais a mais, o município também pode demonstrar uso abusivo da imunidade. É o caso de um imóvel integralizado e vendido logo em seguida, ou de uma sociedade criada e desfeita sem outro propósito além da economia tributária. Por isso, documentar o propósito negocial da operação, seja a organização do patrimônio, a sucessão ou a gestão profissional dos imóveis, passa a ser central para a defesa. Nas operações em que parte do valor continua tributada, vale lembrar o Tema 1.113 do STJ. Por ele, a base do ITBI é o valor de mercado do imóvel, sem vínculo com a base do IPTU. O valor declarado pelo contribuinte se presume verdadeiro, e o município não pode arbitrar a base previamente com um valor de referência fixado por ele mesmo. Desde a LC 227/2026, que alterou o artigo 38 do CTN, o município pode estimar o valor venal por critérios técnicos divulgados, garantida a avaliação contraditória, e há debate sobre como isso se concilia com o Tema 1.113.
No mais, é preciso acompanhar a modulação de efeitos. O acórdão ainda não foi publicado, e nada foi definido sobre o tema. A questão pode surgir em embargos de declaração. Se o STF limitar os efeitos da decisão no tempo, ressalvando, como costuma fazer, as ações e os pedidos já em curso, quem já tiver pedido a restituição estará em posição mais favorável. Além disso, a decisão não elimina todos os tributos envolvidos na criação de uma holding. A estruturação deve considerar a tributação dos aluguéis, uma eventual venda futura, os custos de manter a sociedade e as consequências sucessórias. A economia de ITBI é apenas um dos elementos dessa análise.
Em síntese, o julgamento do Tema 1.348 consolida que a atividade imobiliária da empresa, por si só, não afasta a imunidade do ITBI na integralização de capital social. Isso dá mais segurança jurídica a holdings patrimoniais e familiares, imobiliárias, incorporadoras e loteadoras, e encerra a prática municipal de condicionar a imunidade à análise posterior das receitas da sociedade. A partir de agora, o trabalho está nos detalhes: respeitar o limite do capital social, documentar o propósito negocial e acompanhar a publicação do acórdão e uma eventual modulação de efeitos. Para quem já pagou o imposto, recomendamos avaliar o caso o quanto antes, porque a prescrição ou a modulação podem comprometer o direito à restituição.
Autor: Danilo Ipê de Andrade Junior | Assistente Jurídico
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